Ce mardi, la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale examine le rapport de la mission d'information sur la mobilisation du foncier privé en faveur du logement. Trente propositions sont présentées visant à fluidifier le marché des terrains constructibles, à maîtriser les prix du foncier notamment en zones très tendues. Avant-première.
Identifier les causes de la hausse des prix du foncier dans les zones tendues : voilà l'objectif de la mission d'information confiée à Daniel Goldberg (PS), Brigitte Allain, Audrey Linkenheld, Hervé Pellois et Jean-Marie Tetard en juin 2015, dont les premières propositions sont dévoilées ce mardi 16 février.
Le seul prix du foncier n'est pas la seule raison à la crise du logement, explique le rapporteur Daniel Goldberg, en introduction de son rapport, obtenu ce lundi. « D'autres facteurs entrent aussi en jeu, en particulier les taux de crédits bas et les durées de remboursement allongées qui, paradoxalement, engendrent une hausse des prix sur la totalité des biens, mais aussi la superposition des normes de construction ou l'environnement économique général », poursuit-il.
Pour répondre à ces enjeux de construire plus en zones très tendues, là où les besoins sont urgents, le rapport préconise une trentaine de propositions, classées en quatre catégories :
- Identifier le foncier disponible et en finir avec un marché opaque
En systématisant les études foncières en amont des projets, par exemple, qui permettraient d'anticiper la hausse des prix et d'engager les outils pour partager la valeur ajoutée créée par des investissements publics ; en créant des associations foncières urbaines de projet (AFUP) issues de la loi Alur et en lançant des opérations de remembrement significatives ; en encourageant des conventions avec les établissements publics fonciers existants ; en accélérant la mise en place de l'application « Géoportail de l'urbanisme » pour faciliter l'accès dématérialisé aux contraintes et servitudes d'urbanisme ; en créant une véritable fiche d'identité des sols ; en généralisant la création d'observatoires du foncier à l'échelle de la métropole ; en développant la logique des Opérations d'intérêt national (OIN) et des contrats d'intérêt national (CIN).
- Améliorer le traitement des recours
En encadrant le délai de transmission des pièces demandées par le juge ; en obligeant les tribunaux administratifs à informer les parties sur l'intérêt et l'objet de la médiation et à leur proposer d'y avoir recours avant d'engager une procédure contentieuse.
- Allier l'urbanisme opérationnel et la fiscalité pour mobiliser du foncier constructible
En rendant le dispositif fiscal au minimum neutre pour les finances publiques ; en calculant la taxe foncière des terrains constructibles sur la base de leur valeur vénale ; en baissant le taux d'imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir ; en réformant la fiscalité des terrains à bâtir** ; en généralisant l'inscription dans les PLU de règles minimales de densité, d'emprise au sol ou de hauteur pour les projets de logements ; en permettant la création de « zones de mobilisation foncière » ; en créant un service mutualisé d'instruction des demandes de permis de construire auniveau intercommunal ; en utilisant davantage les Zones d'aménagement différé (ZAD) et les déclarations d'utilité publique (DUP) 'réserves foncières'.
- Faire évoluer le droit et les pratiques
En inscrivant le droit au logement dans la Constitution ; en ajoutant dans le code de l'urbanisme le principe selon lequel la valeur créée par une collectivité déclarant un terrain constructible ou réalisant des équipements et infrastructures divers à proximité ne peut être entièrement captée par une personne privée.
Le bâtiment dans un moment de bascule chez Eiffage
Un amendement du député Goldberg a été adopté, visant à reconduire jusqu'en 2018 l'abattement exceptionnel de 30% sur les plus-values de cessions de terrains à bâtir, mais en prévoyant que le taux de cet abattement soit dégressif. Ainsi, à partir de 2019, plus aucun abattement ne serait appliqué.
Concrètement, il serait de 50% en 2016, de 30% en 2017 et de 15% en 2018.
Cet aménagement de l'abattement s'appliquerait également aux terrains supportant des immeubles bâtis destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.